Меню

Как инвестировать в недвижимость: покупать или не покупать жильё

Биржа Комиссия Открыть счет
0.1-0.2%Открыть счет!
0.1-0.2%Открыть счет!
0.2%Открыть счет!

Термин «инвестирование в недвижимость» может иметь десятки различных значений. Мы рассмотрим всё, что нужно знать о покупке недвижимости, а также о способах инвестирования без покупки недвижимости.

Любые инвестиции по своей сути сопряжены с риском, в том числе инвестиции в недвижимость. Кризис субстандартных ипотечных кредитов произошёл всего лишь десять лет назад и сыграл большую роль в формировании разрушительной рецессии.

Является ли недвижимое имущество хорошей инвестицией сегодня? Как и в случае с любыми потенциальными инвестициями, решающее значение имеет проведение тщательного исследования и изучение всех доступных вариантов. Одной из причин кризиса субстандартных ипотечных кредитов стали хищнические кредитные компании, которые воспользовались уязвимым положением покупателей жилья.

Изучите все риски и избегайте взаимодействия с кредиторами и компаниями, которые используют сомнительные методы работы. Инвестирование в недвижимость подходит не для всех. Если вы готовы попробовать свои силы в этой сфере, первым делом вам нужно понять, как вы хотите инвестировать: покупая недвижимость или не покупая её.

Содержание

Как инвестировать в недвижимость, покупая жильё: семь шагов

Для многих методов инвестирования вам нужно будет иметь достаточно большие сбережения. Это особенно актуально, если вы собираетесь купить реальную недвижимость.

Если у вас есть деньги, покупка жилья является самым прямым и практичным способом инвестирования в недвижимость. Но покупка дома – это не только получение права собственности на него.

Ниже перечислены семь стратегий инвестирования в недвижимость, которые предполагают покупку реальных объектов.

1. Покупка и ремонт дома

Ремонт и перепродажа, как на канале HGTV, тоже является очень выгодным способом инвестиций. Вы покупаете недвижимость, вкладываете деньги в её ремонт и продаёте с прибылью.

В идеале это так. Для ремонта дома требуются средства, превышающие начальные инвестиции, и достаточно большое количество времени. Это сложный процесс, и он требует серьёзных знаний в сферах недвижимости и благоустройства дома. Даже успешно занимающиеся своим делом перекупщики могут долгое время не иметь свободных денег. Если вы собираетесь заняться ремонтом и перепродажей, терпение имеет решающее значение.

2. Сдача в аренду с правом выкупа

Аренда с выкупом – это тактика, где вы подписываете договор на аренду дома на определённый период времени с возможностью покупки дома после истечения этого срока. При этом выкуп дома часто является обязательным требованием, от которого нельзя отказаться.

Определённый процент от ваших ежемесячных арендных платежей учитывается как первый взнос по ипотеке в момент совершения покупки.

Договоры аренды с правом выкупа сопряжены с некоторыми рисками, но они отлично подходят для людей, которые в настоящее время не могут взять на себя обязательства по покупке дома. Это даёт людям, выплачивающим другие кредиты (кредитные карты, больничные счета и т.д.), время, чтобы расплатиться с ними без дополнительного финансового бремени из-за ипотеки.

Тщательно изучите договор аренды с правом выкупа, чтобы убедиться в отсутствии подводных камней, и это может помочь вам добиться успеха в сфере инвестиций.

3. Покупка арендной недвижимости

У этого понятия может быть много разных значений. Теоретически, если у вас есть деньги, вы можете купить многоквартирный дом и сдавать квартиры арендаторам. Старайтесь поддерживать расходы на низком уровне, чтобы можно было сохранить доступную арендную плату, чтобы привлечь потенциальных арендаторов.

Читать также:  Как рассчитать рентабельность инвестиций в недвижимость

Вы также можете приобрести объект недвижимости, в котором живёте сами, и сдавать в аренду свободные комнаты. В любом случае, вы становитесь домовладельцем. Старайтесь быть хорошим человеком, и у вас будет гораздо больше шансов преуспеть в этом инвестиционном секторе. Поддерживайте недвижимость в отличном состоянии, будьте на связи со своими арендаторами, когда это необходимо, и при необходимости наймите кого-то, кто способен помочь с ремонтом.

4. Приобретение недвижимости для отдыха

Недвижимость для отдыха – это объекты, которые сдаются в аренду на более короткие сроки. Купив хороший дом в нужном районе, вы получите шанс заработать на нескольких арендаторах-отпускниках те же деньги, что и на круглогодичной аренде в другом месте.

Однако жильё для отдыха может быть дорогостоящим как в плане покупки, так и в плане обслуживания, поскольку оно обычно находится в очень популярных районах. Кто захочет арендовать свинарник для своего отпуска? Тщательно взвесьте все «за» и «против«. Если вы это сделаете правильно – тщательно всё изучите и проконсультируетесь с хорошими риелторами – аренда домика возле пляжа может принести прибыль уже следующим летом.

5. Использование приложений для поиска жильцов, таких как Airbnb

Сервис Airbnb стал популярным способом получения дополнительного дохода для многих владельцев недвижимости. Почему бы не использовать его как вариант инвестиций?

Как работает Airbnb: вам нужно зарегистрировать свой дом в приложении, указать тип жилья, который вы предлагаете (комнату или весь дом), сколько человек в нём может разместиться, и где он расположен. В приложении также можно оценивать гостей, проживающих в вашем доме.

В определённых областях Airbnb может быть хорошим выбором. Ваш регион является популярным местом отдыха? Рядом проводится музыкальный фестиваль? У вас просто хорошая квартира в популярном городе? Возможно, вы сможете получить приличную прибыль с помощью Airbnb. Если у вас есть собственность, которой вы владеете, но не проживаете в ней, дополнительная доступность может очень сильно помочь.

6. Покупка коммерческой, нежилой недвижимости

Коммерческая недвижимость – торговые или офисные здания – являются интересным вариантом для тех, кто хочет инвестировать не только в обычную жилую недвижимость. Она стоит дороже, и вы, возможно, захотите найти партнёров для такой инвестиции.

Являясь владельцем или совладельцем объекта недвижимости, вы можете сдавать его в аренду предприятиям, нуждающимся в площадях. Это достаточно рискованный и высокодоходный вариант инвестирования денег в недвижимость. Доход от сдачи помещений в аренду предприятиям, как правило, выше, чем от аренды квартир, и контракты на аренду коммерческих зданий обычно являются более длительными.

7. Покупка дома для себя… И всё

Если вы купили дом и сейчас живете в нём, примите наши поздравления. Вы стали инвестором в недвижимость!

Вместо того чтобы покупать дом специально для перепродажи, вы можете купить его в качестве долгосрочной инвестиции, чтобы в нём жить. Но постоянно выплачивая ипотеку и вкладывая деньги в общее содержание и улучшение дома, вы можете увеличить его стоимость и получить прибыль, если однажды вы решите найти новое место для жизни. Относитесь к своему дому как к долгосрочным инвестициям, и в будущем это может окупиться.

Как заработать на недвижимости без покупки: десять шагов

Если покупка дома является для вас слишком дорогой инвестицией, знайте, что это не единственный способ вложить деньги в недвижимость. Есть много способов инвестирования в этот сектор рынка.

Ниже перечислены десять способов инвестирования в недвижимость без покупки реальных объектов недвижимости.

1. Инвестиционные трасты со специализацией по недвижимости (Real Estate Investment Trust, REIT)

REIT или инвестиционный траст со специализацией по недвижимости представляет собой компанию, которая владеет или финансирует приносящие доход объекты. REIT инвестирует деньги в основном в недвижимость, и именно за счёт этого они зарабатывают большую часть своего дохода.

Некоторые REIT фокусируются как на жилой, так и на коммерческой недвижимости. Большинство REIT являются акционерными компаниями, владеющими реальной недвижимость, но некоторые вместо этого торгуют ипотечными кредитами.

Возможно, самым важным для инвестора фактором, является то, что они выплачивают как минимум 90% налогооблагаемого дохода акционерам через дивиденды. Таким образом, изучение процветающих REIT и покупка акций у них может оказаться очень выгодной инвестицией.

Читать также:  Топ 20 дивидендных акций для инвестирования в 2020 году

Купить акции REIT можно у брокера Exante или Interactive Brokers.

2. Паевые фонды на основе недвижимости

Паевые инвестиционные фонды на основе недвижимости несколько отличаются от REIT. REIT – это реальная компания, тогда как паевые фонды – это просто инвестиции, объединённые в одно целое и контролируемые инвестиционным менеджером.

Паевой фонд позволяет инвесторам диверсифицировать свой портфель, так как это инвестиция одновременно в фонд и в недвижимость. Как и в случае с другими видами паевых фондов, вы можете выбрать варианты, которые ориентированы на рост или на доход.

Эти паевые фонды являются диверсифицированными активами, разработанными с целью снижения риска, но всё же уязвимыми к рискам, присущим недвижимости. Если риск, связанный с недвижимостью, отрицательно влияет на один из активов в составе фонда, то он, скорее всего, повлияет и на многие другие.

Вложить в паи на недвижимость можно на платформе Активо (недвижимость в России) или BulkEstate (недвижимость в Европе).

3. ETF на основе недвижимости

В дополнение к обычным REIT существуют ещё REIT в виде ETF, то есть, торгуемых на бирже фондов. Обычные REIT занимаются инвестициями в недвижимость, а REIT ETF инвестируют в обычные REIT.

Например, Vanguard Real Estate ETF (VNQ) включает в себя ряд наиболее заметных REIT, таких как Simon Property Group (SPG) и Prologis (PLD). Это может быть менее рискованно, чем инвестировать непосредственно в REIT, и, конечно, намного безопаснее, чем просто покупать недвижимость.

Конечно, отдача при этом тоже будет меньше. Тем не менее, если риск для вас является одним из самых важных факторов при обдумывании инвестиций в недвижимость, то вам следует обратить внимание на REIT ETF.

Вложить в ETF REIT можно на платформе брокера Exante или Interactive Brokers.

4. Посредничество при продаже домов

Посредничество при продаже недвижимости немного похоже на перепродажу домов, но при этом вы не становитесь владельцем дома, и вам не нужно платить за его содержание.

Посредничество при продаже дома представляет собой заключение контракта с кем-то, кто хочет продать свой дом, и быстрая продажа этого контракта потенциальному покупателю с прибылью. Никаких ремонтных работ здесь не подразумевается.

Если вы действительно можете успешно этим заниматься, отлично! В данном виде инвестиций гораздо меньше риска, поскольку вы не вкладываете в операцию собственные деньги. Самое сложное в этом деле – найти дом, который продаётся по достаточно низкой цене и который вы можете продать с прибылью.

5. Использование онлайн-платформ для инвестиций в недвижимость

Как и в случае с другими видами акций, для инвестиций в недвижимость создано несколько онлайн-платформ. Инвестиции, которые вы делаете, часто являются частью системы краудфандинга и позволяют другим людям купить недвижимость без привлечения венчурного капитала. В число популярных онлайн-платформ для инвестиций в недвижимость входят Fundrise и RealtyShares.

Этот вариант, как правило, больше подходит для тех, у кого есть свободные деньги, особенно если учесть затраты, необходимые для покупки крупной недвижимости.

6. Партнёрство в сфере недвижимости

Для некоторых инвестиций в недвижимость требуются непомерно большие суммы денег. Это по карману далеко не всем. Но если вы не единственный, кто участвует в инвестициях, сумма может стать более реальной.

Партнёрство – это распространённый способ инвестирования в недвижимость, в котором каждый человек берёт на себя различные обязанности. Часто их можно использовать как способ покупки недвижимости по более низкой цене. Вы можете указать определённые условия, например, просто оплатить ипотеку или внести первоначальный взнос за недвижимость.

В зависимости от условий партнёрства вы можете инвестировать в недвижимость, не утруждаясь практической работой по владению какими-либо строениями.

7. Инвестиции в компании по оказанию услуг в сфере недвижимости

Есть много компаний, которые работают преимущественно в сфере недвижимости, и вы можете в них инвестировать.

Компании из сферы недвижимости не ограничиваются REIT. Например, RE/MAX – это компания, которая продаёт дома через агентов недвижимости. Компании, которые занимаются недвижимостью, но не связаны с фактической покупкой объектов, не только позволяют диверсифицировать портфель, но и дают хорошее представление о текущем рынке недвижимости.

Читать также:  Лучшие акции связанных с добычей меди компаний, которые можно купить

8. Инвестиции в строительные компании

Ещё одним стоящим вашего внимания вариантом инвестиций, связанных с недвижимостью, являются компании, которые участвуют в строительстве домов.

На NYSE каждый день торгуется много американских строительных компаний, таких как Lennar (LEN) и D.R. Horton (DHI). Это интересный вариант инвестиций для тех, кто считает, что сфера строительства домов продолжит расти, ведь если их ожидания совпадут с действительностью, то бизнес будет и дальше процветать.

9. Стать оценщиком недвижимости

Рассматриваете ли вы возможность трудоустройства в сфере недвижимости? Это может быть не только своего рода инвестицией, но и способом получения знаний о том, как зарабатывать деньги на недвижимости, как работает рынок и в какие моменты лучше вкладывать деньги.

Одной из интересных сфер деятельности в этой отрасли является оценка недвижимости. Оценщик может специализироваться как на жилой, так и на коммерческой недвижимости, а также определять стоимость различных объектов. При этом они учитывают специфику как самого объекта, так и его ближайших окрестностей.

По данным Бюро трудовой статистики США (BLS), средняя зарплата оценщика недвижимости на май 2017 года составляет 54 010$ в год. Однако самые высокооплачиваемые специалисты могут зарабатывать более 101 000$ в год.

10. Открыть агентство недвижимости или стать риелтором

Вы также можете попробовать свои силы в игре по продаже недвижимости. Агенты по недвижимости должны получить некоторое образование и подготовку, прежде чем они действительно смогут работать, но успешные агенты могут получать очень хорошие комиссионные за недвижимость, которую они продают.

Агенты обычно работают на брокеров, и если вы предпочитаете занимать верхние позиции, подумайте об открытии своей брокерской конторы и найме агентов. Брокерские компании получают значительную часть комиссионных, которые зарабатывают агенты, поэтому наличие успешных агентов может принести много денег.

Но открыть брокерскую фирму не так просто и невероятно дорого. Для её создания и обслуживания потребуется много времени на обучение и лицензии. Если вы успешный агент, который хочет сделать следующий шаг в своей карьере в сфере недвижимости, это может быть отличная идея. Но если у вас нет достаточного уровня успеха, знаний или финансов, начните лучше с работы агентом.

Сколько нужно денег, чтобы инвестировать в недвижимость

Всё зависит от того, какую форму инвестирования вы выберете. Вероятно, нет смысла говорить о том, что для покупки дома вам понадобится много денег.

Чем больше свободного капитала для инвестиций у вас есть, тем больше вариантов вам будет доступно. Покупка недвижимости является исключительно дорогостоящим делом, как и работа по её ремонту и обслуживанию, если вы планируете продать её дороже или сдать в аренду.

Даже если вы просто хотите жить в своём доме и платить ипотеку, потребуется много времени для того, чтобы инвестиции окупились. Как минимум вам понадобятся десятки тысяч долларов, и эта сумма может быстро увеличиться до сотен тысяч. У кого есть такие деньги?

REIT – хороший вариант для тех, кто не имеет средств для покупки дома, но думает о том, как можно зарабатывать на недвижимости. Для инвестиций в REIT вам понадобится от 500$. Это значительно меньше, чем для других инвестиций в недвижимость, плюс у вас будет возможность получения дивидендов.

Однако часто они стоят в районе нескольких тысяч долларов, как и использование онлайн-платформ для инвестирования в недвижимость. Поэтому, если вы ищете с чего начать, вы должны постараться накопить по крайней мере 1000-2000$.

Насколько хорошим вариантом инвестиций является недвижимость

Если вы провели тщательное исследование рынка и определили конкретные стратегии инвестирования, то недвижимость может стать хорошим капиталовложением.

В конечном счёте, самым лучшим способом определить, насколько выгодной является инвестиция, является оценка того, как она вписывается в ваше текущее финансовое состояние. Как и любые инвестиции, недвижимость не принесёт ничего хорошего, если вы не можете себе позволить такие инвестиции.

Если вы не можете позволить себе инвестировать в недвижимость, не занимая деньги, то лучше этим не заниматься. Проведите исследование и определите пределы, которые допускает ваша финансовая ситуация.

Биржа Комиссия Открыть счет
0.1-0.2%Открыть счет!
0.1-0.2%Открыть счет!
0.2%Открыть счет!